Stan deweloperski – co zawiera i ile kosztuje w 2022?

Stan deweloperski to termin, z którym spotkał się każdy inwestor poszukujący domu na rynku pierwotnym. Chociaż samo pojęcie weszło do powszechnego użytku, w zależności od dewelopera, z którym przyszło nam współpracować pojęcie stan deweloperski może zawierać różne składowe.

W tym tekście postanowiliśmy przyjrzeć się jakie elementy wykończenia domu sprzedawanego jako „stan deweloperski” powinny znaleźć się w umowie z deweloperem. Dzięki temu w sposób świadomy zaplanujesz inwestycję.

Co oznacza stan deweloperski dla inwestora?

Polskie przepisy nie definiują terminu stan deweloperski, dlatego w zależności od dewelopera, z którym przyjdzie nam współpracować, stan wykończenia domu może się różnić. Dlatego przy tak dużej inwestycji, jak budowa domu lub nabycie domu budowanego przez firmę deweloperską spisuje się stosowną umowę, która reguluje kwestie prawne dotyczące gruntu oraz zawiera spis wszystkich prac, które zostaną wykonane przed oddaniem domu.

Należy pamiętać, że umowa z deweloperem powinna zostać podpisana w formie aktu notarialnego. Wielu inwestorów decyduje się na spisanie umowy przy pomocy prawnika lub weryfikację umowy przesłanej przez dewelopera, w celu wykluczenia niezrozumiałych lub niedozwolonych zapisów.

W zakresie prac doprowadzających dom do stanu deweloperskiego powinny znaleźć się:

• ocieplenie budynku
• przyłączenie mediów (warunek konieczny do uzyskania kredytu)
• wykonanie tynków wewnętrznych oraz wylewki podłogowej
• wstawienie drzwi zewnętrznych
• montaż parapetów
• wykonanie podbitki dachowej i ocieplenie dachu
• ocieplenie elewacji
• osadzenie rur spustowych
• przygotowanie drogi dojazdowej
• przygotowanie miejsc parkingowych

Skąd różnice w zakresie prac?

Pojęcie stan deweloperski to termin umowny, z tego powodu w budownictwie pojawiło się wiele różnych standardów wykończenia domu lub mieszkania. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie podpisujemy stosowną umowę – żeby nie było wątpliwości, jakie prace powinny zostać wykonane. W wielu przypadkach deweloperzy oferują kilka wariantów wykończenia domu w stanie deweloperskim.

Popularne w żargonie budowlanym stały się pojęcia takie jak „stan deweloperski podwyższony”, który zakłada wykonanie przez dewelopera pewnych dodatkowych prac, np. biały montaż (podłączenie elementów wyposażenia łazienki i kuchni) lub pokrycie ścian i sufitów białą farbą.

Nie jest to stan pod klucz, jednak oferuje nam błyskawiczne przystąpienie do prac wykończeniowych i szybszego wprowadzenia się do domu lub zdania inwestycji. Montaż wszystkich gniazdek i punktów świetlnych lub malowanie pomieszczeń na biało to zaoszczędzone dni pracy, które możemy wykorzystać do przyspieszenia innych procesów. Wielu deweloperów daje nam pewną dozę swobody w doborze komponentów (wybór własnych gniazdek i włączników światła), dlatego warto zapoznać się z ofertą wykończenia domu.

Czy stan deweloperski różni się zakresem prac w przypadku domu i mieszkania?

Jednakowo w przypadku domu oraz mieszkania, stan deweloperski oznacza zakończenie prac po stronie dewelopera i możemy przystąpić do wykończenia domu pod klucz. Obiekt w stanie deweloperskim pozbawiony jest umeblowania oraz finalnych elementów wystroju wnętrza, dlatego nie można w nim zamieszkać. Stan deweloperski będzie nieco różnił się w zależności od tego, czy dotyczy domu lub mieszkania. Warto więc pochylić się nad różnicami.

Co zawiera stan deweloperski mieszkania? Standardem w tym przypadku będzie rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej, wentylacji, instalacji elektrycznej i gazowej, jeśli wykorzystujemy piec CO₂. Na podłodze powinny być wykonane wylewki podłogowe a na ścianach tynki. W mieszkaniu powinny być zamontowane grzejniki, parapety oraz drzwi zewnętrzne i wewnętrzne. W przypadku mieszkań z balkonem lub tarasem powinny być zamontowane balustrady.

Jakie prace obejmuje stan deweloperski domu? W przypadku domu mówimy o szerszym zakresie prac niż w przypadku mieszkania. Wiele prac jest wykonywanych analogicznie do mieszkania (instalacje, wylewki, tynki itd.) w przypadku domu, deweloper powinien przygotować schody wylewane zewnętrzne i wewnętrzne. Istotne będzie także ocieplenie poddasza za pomocą wełny mineralnej lub piany. Wykonanie zabudowy z płyt kartonowo-gipsowych, wykończenie elewacji, zakończenie prac na dachu (montaż odpowietrzników dla układu kanalizacyjnego oraz wykonanie podbitki dachowej). Dom w stanie deweloperskim powinien także mieć doprowadzoną drogę dojazdową i przygotowane miejsce parkingowe. Wielu deweloperów przygotowuje także ogrodzenie domu oraz wyrównuje teren pod przyszły ogród. To, jaki zakres prac jest przewidziany, zawsze warunkuje umowa.

Ile kosztuje dom w stanie deweloperskim w 2022 [m²]

Jest to pytanie istotne dla całego przedsięwzięcia. Na koszt całej inwestycji ma wpływ wiele zmiennych. Ceny materiałów, ceny usług, miejsce w Polsce, w którym planujemy budowę oraz dostępność towarów i podwykonawców. Czas trwania budowy też będzie miał wpływ na finalny koszt, ponieważ w przypadku materiałów budowlanych oraz cenach usług widzimy wahania z roku na rok.

Serwis oferteo przeprowadził ankietę wśród inwestorów, którzy dokończyli budowy domu w roku 2021.

Ankietowani zapytani o planowany, przybliżony koszt całościowy wskazywali następujące kwoty.

 Powyżej 400 do 600 tys. zł – 31%

• Powyżej 200 do 400 tys. zł – 25%
• Powyżej 600 do 800 tys. zł – 20%

Warto zaznaczyć, że aż 77% ankietowanych potwierdziło, że ostateczny koszt budowy domu był wyższy, niż zakładali pierwotnie. Wzrost kosztów wynosił około 20% względem planowanego budżetu. W tym miejscu przydatną informacją będzie analiza GUS, który określił, że cena z 1m² powierzchni użytkowej budynku w I kwartale 2022 wynosiła 5252 zł. Jeśli więc planujesz budowę domu lub zakup w stanie deweloperskim wiesz już, na jakie elementy przedsięwzięcia należy zwrócić szczególną uwagę.